Квартирки для хоббітів

18 марта 2012 - Украина

Квартирки для хоббітів

Квартирки для хоббітів

Для того щоб зробити житло більш доступним, зовсім не обов'язково будувати квартирки мізерних розмірів - собівартість будівництва не пропорційна кількості квадратних метрів, зазначив керівник аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU» Олег Репченко в ефірі програми «Сухий залишок» на радіостанції «Фінам FM ».

Громадяни гостро потребують доступне житло, проте знижувати ціну квартири за рахунок зменшення її площі до прожиткового мінімуму - не найкращий вихід з положення, упевнений експерт. Докризові однокімнатні квартири площею 60 кв. м були явним перебором. Але й нинішні студії в 20-25 кв. м гарні тільки для студентів, тоді як основні клієнти ринку нерухомості - люди сімейні. Навіть в хрущовках - самому економічному радянському житло, від якого тепер марно намагаються позбутися, - 30-35 «квадратів».

Коли мова йде про площу квартир, потрібно дотримуватися золоту середину, підкреслює Олег Репченко. Адже вартість будівництва будинку аж ніяк не прямо пропорційна його розмірами. Основні витрати припадають на несучі конструкції, ліфти, інженерні комунікації і т.п. - На всьому цьому заощадити за рахунок зменшення площі квартири дуже важко. Навпаки, в будинках з «дрібною нарізкою» житла доводиться зводити зайві стіни, стояки тощо, що призводить до подорожчання квадратного метра. А от витрати на невелике збільшення осей будівлі, щоб зробити нормальні квартири, будуть невеликі.

Загалом, те, що завдяки кризі забудовники розгорнулися обличчям до покупців і почали активно зводити житло економ-класу, - це чудово. Але важливо не впадати в крайнощі, роблячи з квартири якусь абсолютно незрозумілу конуру, резюмував керівник www.irn.ru

Житло дешевшає за рахунок меншої площі

На ринку стає більше компактних квартир і таунхаусів

До кризи вважалося, що квартира навіть економ повинна бути великою і просторою. В умовах загального зростання ринку, коли житло дорожчало постійно і, незважаючи на це, розкуповувалося як гарячі пиріжки, девелопери не замислювалися про те, що для багатьох покупців такі великі квартири просто не доступні. Але під час рецесії забудовники задумалися про реальні можливості звичайних покупців житла (а не інвесторів). Навіщо їм «одиничка» в 50 кв. м, коли вони можуть знайти двокімнатну квартиру такої ж площі?

Тому з приходом кризи стала спостерігатися тенденція зменшення і, як люблять говорити самі девелопери, оптимізації та раціоналізації площ. Торкнулося це не тільки економкласу, але й більш дорогих сегментів, а особливо заміського малоповерхового будівництва.

Квартири поменше

Будівництво житла меншої площі пояснюється як бажанням девелоперів розмістити в одному об'ємі більше квартир, так і вийти на нового покупця, якому більш дороге житло недоступно. Правда, далеко не всі девелопери йдуть по такому шляху. «Тенденції зменшення площ квартир ми не спостерігаємо, - говорить директор по маркетингу ГК« Домобудівник »Ольга Гусєва. - Пояснюється це просто - переважна більшість проектів економ (саме в ньому ми працюємо, про нього і будемо говорити) - типове панельне житло. Внесення змін в проект типового житла процес довгий і витратний. Ніхто з гравців даного сегмента йти на ці витрати не хоче, вони знаходять інші, ніж зменшення площ, інструменти стимулювання покупців ».

Олександр Зиминский, директор департаменту продажів елітної житлової нерухомості компанії Penny Lane Realty, згоден - квартир загальною площею до 30 кв.м поки мало: «У порівнянні з докризовим часом на первинному ринку відбулися деякі зміни в бік зменшення метражу квартир, проте в середньому площі зменшилися буквально на три кв.м ».

Проте це ліквідний товар в силу його щодо невисокої вартості, тому малометражки на первинному ринку зустрічаються все частіше. «Найбільш поширений варіант, коли девелопери зменшують площу кухні і об'єднують її з кімнатою, тобто роблять квартиру-студію. Середня площа такого житла 24-26 кв.м. Бачив два проекти з ще меншою площею - 18 кв.м і 22 кв.м », - зазначає експерт Гільдії ріелторів Москви Роман Віхлянцев, директор по ріелторської діяльності агентства нерухомості« Простір ».

За словами керуючого директора департаменту житлової нерухомості компанії Blackwood Тимура Сайфутдінова, до кризи в Московському регіоні мінімальні площі становили приблизно 35 кв. м, за рідкісними винятками - наприклад, однокімнатні квартири від 20 кв. м мережі «Городок» (в даний час мережа «Оквіль»).

«Сьогодні квартири площею менше 30 кв. м пропонуються у багатьох житлових комплексах, що реалізуються на території Московської області. Серед них «Квартал Молодіжний» в Красногорську (в реченні однокімнатні квартири площею від 28,5 кв. М), «Гарден Парк Едальго» в сел. Комунарка (від 26,0 кв. М), «Місто набережних» в Химках (від 29,8 кв. М), «Wellton park Нова Східної» поблизу Сходні (від 25,1 кв. М), «Одинцовський парк» в Одинцово (від 28,5 кв. м) тощо », - говорить експерт.

Прес-секретар інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті-XXI століття» Сергій Лядов вважає, що будувати малогабаритне житло не дуже вигідно: «Їх наявність надає суттєві обмеження на розміщення житлових секцій по інсоляції, не дає збільшити ширину корпусу. Відповідно, знижується ефективність виходу корисної площі в проекті і можлива щільність забудови на земельній ділянці ». Однак попит на малометражки є, і девелоперам доводиться йому відповідати, розширюючи асортимент невеликими квартирами. Наприклад, у комплексі «Альбатрос», який будує «Сіті-XXI століття», є квартири площею 30,7 кв.м.

Якщо деякі девелопери використовують компактне житло для розширення асортименту, інші зовсім відмовляються від великих квартир. «Житло великих площ зараз не користується попитом в економ, так як квадратний метр досить дорогий і велика квартира буде недоступна для більшості покупців. Тому після консультацій з відомим ріелторським агентством ми вирішили змінити площі квартир в ЖК «Дванадцять дубів» (місто Видне) і не робити їх занадто великими. Ми будуємо однокімнатні квартири площею 32,47 - 35 кв.м, двокімнатні - 43 - 55,18 кв.м, трикімнатні (або поліпшені «двушки») - 65 - 72,93 кв.м », - підтверджує позначену тенденцію Дмитро Сергєєв , генеральний директор ЗАТ «МФК Чільне».

У Москві дрібніє бізнес-клас

Зменшення площ в економ торкнулося в основному підмосковну нерухомість, тоді як на території Москви це більшою мірою торкнулося сегментів подорожче. «У порівнянні з січнем 2011 року на ринку новобудов Москви найменше скоротилася середня площа квартир економ - на 2%, квартири бізнес-класу за рік втратили [в середньому] 4% площі, комфорткласс - 8%», - говорить заступник генерального директора з стратегічному та інвестиційному розвитку компанії «НДВ-Нерухомість» Ольга Новикова.

«Наприклад, девелопер елітного ЖК« Італійський квартал »спочатку планував, що середня площа квартир об'єкта складе близько 200 кв.м. Проте після «ребрендингу» цей показник знизився до 130 «квадратів», також у проекті з'явилися «одинички» площею до 60 кв.м і «двушки» площею 75-80 кв.м », - зазначає Олександр Зиминский. За словами Тимура Сайфутдінова, в бізнес-класі з'явилися квартири площею і зовсім близько 30 кв. м, в елітному сегменті - менше 50 кв. м. До кризи такі площі були рідкістю в цих сегментах.

Керуючий партнер агентства нерухомості BIG Realty Світлана Лапшина пов'язує це з тим, що останнім часом серед покупців житла дорогого сегмента вважається більш престижним жити за містом. Квартиру в Москві вони купують частіше в якості другого житла «для переночевкі», тому величезні площі їм просто не потрібні.

Малометражна малоповерхівок

Якщо щодо квартир у експертів виникають суперечки, чи вважати зменшення площ тенденцією або ж це тільки окремі приклади деяких девелоперів, то відносно таунхаусів вони одностайні - середня площа квартир-секцій дійсно стала помітно менше. За даними «Дослідження ринку таунхаусов Москви і Підмосков'я» аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU», всього за шість місяців з весни по осінь 2011 року середній розмір квартир-секцій зменшився з 213 до 200 кв. м (детальніше про це - в матеріалі «Стартові ціни споруджуваних таунхаусів падають»). «Коли таунхауси з'являлися в Росії, їх викуповували цілими секціями - для себе, батьків і дітей. І були вони від 250 до 400 кв.м, а зараз багато пропозицій по 150 кв.м », - підтверджує цю тенденцію Світлана Лапшина (BIG Realty). Ольга Гусєва (ГК «Домобудівник») говорить, що різниця в площах докризових і посткризових проектів становить у середньому 50 кв. м.

За словами генерального директора «Метр Роше Ніка» Ігоря Сорокіна, таунхауси зі скороченими площами найчастіше можна зустріти на не розкручених напрямках - південний схід, схід. «Якщо до кризи продавалися таунхауси із середньою площею в 150 - 250 кв.м, то зараз це 150 - 160 кв.м. У моїй практиці зустрічався таунхаус в 100 кв.м », - говорить він.

Керівник офісу «Проспект Вернадського» компанії «Інком-нерухомість» Сергій Цивін назвав середню площу таунхаусів в 199 кв.м, а мінімальну - 86 кв.м. Олександр Зімініскій (Penny Lane Realty) називає ще більш мініатюрні приклади - квартири-секції площею від 67 кв.м. «У 2008 році таких малогабаритних варіантів не було, тоді найменший таунхаус мав площу 102 кв.м», - стверджує він.

«Зараз дійсно стало популярно будувати компактні таунхауси площею 80-120 кв. м в бюджеті до $ 200 000. Є навіть приклади проектів, в яких до кризи планувалися елітні резиденції, а потім ділянки віддали під забудову тауна площею 80-120 «квадратів». Приклад - проект «Синергія» на 10-му км Київського шосе, де якраз представлені компактні таунхауси, - розповідає Ірина Калініна, керівник відділу заміської нерухомості агентства Tweed. - Правда, після зменшення площ, подібні об'єкти автоматично перестрибують в інші сегменти. Якщо хіба що не є складовою частиною великих стратегічних проектів, де додаткова вартість виходить за рахунок сусідства з іншими престижними об'єктами ».

Як і у випадку з квартирами, зменшення площ таунхаусів пов'язано з бажанням девелоперів запрацювати. «Комерційна логіка забудовників, по всій видимості, така. Після кризи додаткова вартість - дельта наживи - стала менше. Скорочення площ дозволяє зібрати більше покупців: людей, у кого є $ 200 000, набагато більше, ніж «мільйонників». Можна довго сидіти з великими об'єктами і чекати свого «мільйонник», а можна зробити таунхаус на 80 «квадратів» і швидко продати. Думаю, в перспективі тренд зменшення площ буде набирати обертів. Поряд з цим продовжиться і «перестрибування» об'єктів в нижчий сегмент », - прогнозує Ірина Калініна.

Дев'ять «квадратів», зате на Манхеттені!

Всі люди різні, і що одним смерть - для інших цілком прийнятно. Так, на Манхеттені є квартирка площею 8,3 кв.м, яку знімає Феліція Коен, що працює менеджером в одній з нью-йоркських компаній. Квартира до того ж дуже вузька, всі стіни від підлоги до стелі заставлені стелажами з речами квартиронаймачки, ліжко розташована під стелею на антресолях. Але сама Феліція Коен задоволена квартирою - всі недоліки компенсуються розташуванням у самому престижному районі Нью-Йорка і відносно невисокою орендною платою ($ 700 проти $ 3000 за середню манхеттенському «одиничку»).

А в центрі Риму недавно була продана квартира площею всього 5 кв.м. Ліжко в цій квартирі також розташована на антресолях, а туалет і сидяча ванна відокремлені від решти площі перегородкою. У Варшаві польський архітектор спроектував для ізраїльського художника Етгар Керета будинок загальною площею 14,5 кв.м, який планують вмістити у вузьку щілину між двома іншими будівлями. Максимальна ширина будинку складає всього 1,22 м.

Якщо для Європи такі маленькі квартири є скоріше винятком, то в інших частинах світу люди давно звикли жити компактно. «Коли я був у Японії, мене здивувало, що дуже в багатьох на балконах зберігаються матраци, - розповідає Дмитро Кузнєцов, керівник департаменту елітної нерухомості Est-a-Tet. - Але потім я побував в ріелторському агентстві і зрозумів, чому це відбувається. У Японії багато людей і мало місця, тому квартири зазвичай дуже компактні. Найчастіше, це довге вузьке приміщення з одним вікном. Японці використовують для зонування легкі перегородки і пересувають їх для трансформації приміщення. Наприклад, можна тимчасово збільшити вітальню зону за рахунок скорочення спальної. Багато кімнати - це татамі замість паркету. Кімнати тісні, ліжко не поставити. Матрац кладуть на підлогу, щоранку прибирають все у вбудовані шафи. Раз на тиждень матраци вивішують на балкон, на сонце, щоб просушити. По вихідних дивишся - на всіх балконах виставка матраців. Якщо таку процедуру не дотримуватися, то через пару тижнів на татамі під матрацами виростає цвіль ».

Пошук оптимальних варіантів

У Росії такі крайнощі майже не зустрічаються, але незвично маленькі для нашого ринку квартири є - ті самі студії в 20 кв.м в мережі «Оквіль». Що цікаво, близько 50% покупців квартир складають сім'ї, часто з дітьми. Про це розповів комерційний директор компанії «ГородОК» Аркадій Литовський на організованому аналітичним центром «Індикатори ринку нерухомості» в рамках виставки «ДОМЕКСПО» круглому столі «Заміська нерухомість в деталях: до чого прийшов ринок до 2012 року?».

Але все ж більшість учасників ринку вважає такі метражі перегином. «Одинички» в панельних будинках площею 35-40 кв.м - це оптимум для життя (в сегменті доступного житла). А ось 50 - це вже перебір, неефективно, створюється враження, що краще замість такої квартири придбати «двушку», - поділився своєю точкою зору керівник www.irn.ru Олег Репченко в ході онлайн-конференції «Ринок нерухомості Москви за нової влади».

На думку маркетолога компанії «Пересвет-Інвест» Наталії бланкової, оптимальна площа для однокімнатних квартир 37-45 кв.м, двокімнатних 55-65 кв.м. «Згідно з опитуванням наших потенційних покупців - 67% цікавляться квартирами площею від 45 до 75 м і воліють кухні 10-12 м. Тобто на ринку затребувані варіанти оптимальних площ (до 75 кв.м) з великою кухнею (не нижче 10 кв.м ) », - говорить вона.

«Ринок зараз вимагає раціонального використання площ, проте не варто кидатися в крайності, - згоден Дмитро Сергєєв (МФК« Чільне », забудовник житлового комплекс« Дванадцять дубів »). - Будувати таунхауси більше 150 кв.м в сегменті економ не обгрунтовано. Але 60 кв.м для таунхауса - це занадто мало, такий будинок практично неможливо зробити комфортним для сім'ї. Потрібно знайти золоту середину, коли не тісно, ​​але при цьому нічого зайвого. Ми вважаємо, що для однокімнатної квартири, наприклад, оптимальна площа - від 32 кв.м, а для таунхауса - від 100 до 150 кв.м. Такі площі дозволяють продавати досить недороге житло (від 4,9 млн за таунхаус і від 3 млн рублів за квартиру) при збереженні комфорту ».

На думку фахівців аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU», тенденція зменшення площ є і буде розвиватися. Більш того, на тлі стабільних цін на квадратний метр житла саме це зможе зробити житло доступнішим - за рахунок зменшення метражу загальна вартість квартири буде нижче. Однак крайні варіанти, хоча і є зараз ліквідним товаром, швидше тимчасове явище. Стабільним же попитом у покупців будуть користуватися саме раціональні площі, а не самі тісні квартири. У наступний вівторок, 20 березня, портал www.irn.ru розгляне найпопулярніші способи оптимізації простору і розповість, як девелопери створюють компактні квартири, які не здаються тісними. 



Похожие записи:

Фантазії про доступне житло
Фантазії про доступне житло
В разделе: Недвижимость
Ідея забезпечити співгромадян доступним житлом на кшталт затії будівництва комунізму. 
5 найцікавіших турів по місцях кінозйомок
5 найцікавіших турів по місцях кінозйомок
В разделе: Туризм
Влада Північної Ірландії вирішила збільшити турпотік за рахунок прихильників серіалу "Гра престолів", багато сцен якого було знято на тлі мальовничої природи і замків країни 
10 кращих психологічних трилерів
10 кращих психологічних трилерів
В разделе: Кино и TV
Для мене єдиний спосіб позбутися від своїх страхів - зняти про них фільм. Альфред Хічкок. Ми склали список найбільш тривожних, що хвилюють і лякають фільмів на будь-який смак. 
Подорож в серце Туреччини від Олеся Бузини
Подорож в серце Туреччини від Олеся Бузини
В разделе: Туризм
Подорож в серце Туреччини(столицею вважається Анкара, але Стамбул як і раніше сприймається головним містом) приємно хоч би тим, що не треба вистоювати черга в консульство 
Комментарии (0)

Нет комментариев. Ваш будет первым!

 

Новини України