Супердешевих житло: у чому підступ?

13 февраля 2012 - Украина

Супердешевих житло: у чому підступ?

Супердешевих житло: у чому підступ?

Оголошення в газеті звучало як музика: квартира всього за 800 тис. руб.! Невелика, звичайно, - 30 кв. м., але зійде. Розташована на другому поверсі чотириповерхового будинку, причому сучасного - 2009 року побудови. І знаходиться вся ця розкіш не в далекій тундрі, а всього в 30 км від МКАД! Загалом, все якось аж надто солодко, щоб бути правдою.

І оглядач «Журналу про нерухомість MetInfo.ru» вирішив розібратися, що це за об'єкт такий, і які такі добрі самаритяни пропонують цей скарб змученим квартирним питанням громадянам.

Лазівка в законі

На відміну від автора цих рядків (який - зізнаюся - в перші секунди після прочитання даного оголошення кинувся перераховувати мідяки в кишені, а потім задумався, у кого б із знайомих перехопити сотню-другу тисяч), опитані нами експерти абсолютно не здивувалися. Так, таке явище є, в один голос сказали вони. На невеликій ділянці де-небудь в селі або садівничому товаристві зводиться 3-4-поверховий будинок з окремими житловими квартирами. У них можуть бути входи з вулиці (тобто конструктивно це таунхауси), або навіть зовсім «міський» варіант, із загальним під'їздом і квартирами на різних поверхах.

«У зв'язку з« дачних амністією »в даний час для приватних осіб не потрібен дозвіл на будівництво житлового або садового будинку, не потрібно і введення його в експлуатацію, - пояснює Юлія Плетньова, генеральний директор компанії« Метр Роше Південно-захід ». - Скориставшись цією можливістю, приватні інвестори і забудовники стали зводити подібні будівлі на невеликих ділянках землі. Будинок, як правило, займає всю площу ділянки, з пішохідними доріжками по периметру і вхідною групою. Іноді це навіть дуже привабливі архітектурні об'єкти, іноді вони просто нагадують бараки ».

Але будівля мало побудувати - на нього треба оформити право власності. І тут самодіяльним забудовникам знову допомагає «дачна амністія». Оформлення відбувається через суд, а його (суд) зовсім не цікавить, як об'єкт виглядає. І наш забудовник (якийсь Ім'ярек) отримує свідоцтво про власність на будинок в 1000 кв. м на ділянці в 6 соток. Потім цей Ім'ярек ділить свій будинок на 20 частин, і виставляє ці частини на продаж. Зауважимо, до речі, що 20 частин - це зовсім не фігура мови: за словами Юлії Плетньової, їй доводилося бачити документи на 1/99 частку - об'єкт розташовувався в Красногорському районі.

Не близько, але і не далеко

Отже, сам факт явища підтверджується, тепер спробуємо розібратися з його масовістю. Олег Сухов, адвокат «Юридичного центру адвоката Олега Сухова», посилаючись на дані Головного управління державного будівельного нагляду Московської області, говорить, що на сьогодні кількість подібних об'єктів складає більше 20-25. Експерт додає, що особисто йому довелося спілкуватися з покупцями квартир з п'яти незаконних будівництв.

Олександр Ручкін, керуючий партнер компанії «Юридичний центр нерухомості та податків», стикався з 3-4 подібними випадками в Одинцовському районі. А за оцінкою Олександра Зиминского, директора департаменту продажів елітної житлової нерухомості компанії PennyLaneRealty, в Підмосков'ї налічується близько сотні незаконно зведених багатоповерхових житлових будинків. Загалом, розкид по цифрам серйозний, але можна погодитися з тим, що число таких будівель вимірюється десятками.

Відзначили наші експерти і ще одну важливу деталь. Подібних об'єктів в принципі немає в Москві - що, ймовірно, пояснюється відсутністю тут підходящих земельних ділянок. Немає їх і в Далекому Підмосков'ї. Зона поширення вимальовується досить чітка - від самої столиці до відстані в 25-30 км від МКАД, тобто там, де присутній серйозний платоспроможний попит з боку тих, хто хотів би оселитися недорого - але поблизу Москви.

Маленькі, але спритні

Вельми чітким вийшов і портрет тих, хто зводить подібні об'єкти. Часто це приватні особи, які заявляють представникам наглядових органів, що будуються будинки призначені для їх власного проживання. Також забудова може вестися індивідуальними підприємцями або невеликими фірмами. «Ніколи за такими об'єктами не стоять великі гравці на ринку або надійні ріелторські агентства, - говорить Олександр Ручкін (« Юрцентр нерухомості та податків »). - Це пов'язано з тим, що продаються новобудови дуже високоризикові, і покупці можуть не тільки втратити грошей і нерухомості, а й отримати ще більші збитки. Продаж таких об'єктів може стати істотним ударом по репутації серйозних гравців на ринку нерухомості ».

Ціни навпіл!

Природно, основним «козирем» даних пропозицій є ціна - вона помітно, іноді в рази менше того, що просять продавці за нормальні об'єкти. Як відзначає Олександр Зиминский (Penny Lane Realty), пропозиції починаються від 20 тис. руб. за кв. м. Адвокат Олег Сухов каже, що один з вивчалися їм об'єктів коштував 1,2 млн. руб. Це (для подібної категорії) дорогувато, але розташовувалася квартира в Красногорському районі, зовсім поряд з МКАД.

Юлія Плетньова («Метр Роше Південний захід») підвела підсумок: чи можна сказати, що ціни приблизно в два рази нижче аналогічних за споживчими якостями пропозиціями в цьому ж районі.

Буде погано ...

У шановних читачів - автор просто переконаний в цьому - зростає подив: а в чому недоліки подібної нерухомості? Об'єкти сучасні, зручні, розташовані недалеко від Москви, та ще й за ціною в два, а то більше того, нижче, ніж в середньому по ринку! Так, документи ніби як кривуватий - але в Росії цим навряд чи когось здивуєш. Тому зараз ми перерахуємо недоліки цих об'єктів.

Перше, на що звертає увагу Юлія Плетньова («Метр Роше Південний захід») - це не квартири, а частки в будівлях. Це не дуже зручно - наприклад, при перепродажу частки потрібно спочатку запропонувати її всім власникам інших часток (точнісінько, як і з кімнатами в комунальних квартирах) і отримати від них письмову відмову. Якщо хтось із сусідів вирішить вам насолити і підписати відмову відмовиться (вибачте за тавтологію), продаж буде, як мінімум, утруднена.

Друге - аспект, делікатно названий нашими консультантами «сантехнічним питанням». Навіть неспеціалісту зрозуміло, що якщо ділянка призначався для будівництва будинку для однієї сім'ї, а побудований об'єкт для проживання кількох десятків сімей - потужностей комунікацій не вистачить. Скажімо, в Красногорському районі відомий будинок на 60 однокімнатних квартир - і септик просто не справляється з обсягом, а центральної каналізації там просто немає. В іншому випадку аналогічна проблема з газом, і людям для обігріву та приготування доводиться тягати балони на третій поверх.

«Проблеми з комунікаціями можуть закінчитися відключенням всіх потужностей взагалі, - підтверджує Олександр Ручкін (« Юрцентр нерухомості та податків »). - Можливо, вдасться викупити додаткові потужності за 500-600 тис. руб. з кожного власника - це в кращому випадку ».

Третя складність - неможливість зареєструватися за місцем проживання. Звичайно, це не смертельно, сьогодні в питаннях «прописки» спостерігається певна лібералізація, проживати громадянам дозволили навіть на дачах. Але заздалегідь зрозуміти, чи можна чи ні, буде зареєструватися в даному житлі, зможе тільки грамотний юрист на підставі того, на землі якої категорії об'єкт побудований.

... Або зовсім погано!

Однак описані в попередньому розділі проблеми здадуться покупцям «недоквартір» дрібницею на тлі головної небезпеки - ризику взагалі позбутися нерухомості. «Навіть за умови, що в подальшому ви отримаєте свідоцтво про державну реєстрацію права власності, життя в такому будинку подібна існуванню на пороховій бочці, яка невідомо коли рвоне, - похмуро пророкує Олександр Ручкін (« Юрцентр нерухомості та податків »). - Такі об'єкти мають всі ознаки самовільної будівлі і тому можуть бути знесені за рішенням суду. Ініціаторами судового розгляду можуть бути місцеві органи влади, а в деяких випадках - прокуратура ». Експерт додає, що власникам квартир в цьому випадку не тільки не буде покладатися ніякої компенсації - навпаки, витрати по знесенню також будуть покладені на них.

Олександр Зиминский (Penny Lane Realty) додає, що прецеденти відомі - наприклад, прийняли рішення знести багатоповерховий будинок, незаконно зведений на території Одинцовського МЖК «Отрада Де Люкс». І в даному випадку рішення було не тільки прийнято, але і виконано

«Звичайно, до знесення справа доходить далеко не завжди, але ризик буде присутній постійно - навіть через 20 років, - вважає Олександр Зиминский. - Останнім часом в новинах все частіше миготить інформація про те, що прокуратура буде добиватися знесення того чи іншого об'єкту ».

Резюме від журналу www.metrinfo.ru

Досліджена нами тема є таким хрестоматійним прикладом, який ілюструє розхожу мудрість про безкоштовний сир і мишоловці. Квартира з усіма зручностями і за ціною в 2-3 рази нижче за ринок - це, звичайно, дуже привабливо, але змушує замислитися, чому це продавець виявляє подібну щедрість. Також варто додати і ще один простий рада: перевіряти всі надані продавцем документи, причому не самостійно, а за участю незалежного юриста. 



Похожие записи:

Орендуючи житло подобово, треба тримати вухо гостро
Орендуючи житло подобово, треба тримати вухо гостро
В разделе: Недвижимость
Орендуючи житло подобово, треба тримати вухо гостро, інакше - ризикуєте потрапити на гачок шахрая. Так, розповідає фахівець з нерухомості 
Микола Азаров хоче допомогти усім, хто потребує доступне житло
Микола Азаров хоче допомогти усім, хто потребує доступне житло
В разделе: Недвижимость
 Прем'єр-міністр Микола Азаров заявляє, що в Україні поліпшення житлових умов потребує 1 млн сімей. Про це він сказав, відкриваючи засідання уряду
Симоненко додумався як заманити вчителів у села
Симоненко додумався як заманити вчителів у села
В разделе: Новости
Компартія України запропонувала надати випускникам вузів, які від'їжджають працювати в села, житло і пільги на електроенергію. 
Дешеві квартири світять лише 40 тисячам українців
Дешеві квартири світять лише 40 тисячам українців
В разделе: Недвижимость
Близько 40 тисяч громадян України зможуть отримати доступне житло за державною програмою. Про це сьогодні в ході брифінгу заявив Анатолій Близнюк 
Комментарии (0)

Нет комментариев. Ваш будет первым!

 

Новини України