У кого купувати зарубіжну нерухомість?

14 ноября 2013 - Украина

У кого купувати зарубіжну нерухомість?

Існує думка, що придбавати зарубіжну нерухомість краще не через українське агентство зарубіжної нерухомості, а безпосередньо у забудовника або як мінімум в офісі іноземного агентства, яке розташоване в країні купівлі нерухомості. Ключовим аргументом на користь "прямої купівлі" є економія, що нібито виникає в цьому випадку, на комісійних, які не доведеться платити агентству нерухомості.

Про те, наскільки обгрунтований такий підхід, розповідає Наталія Снегирьова, експерт міжнародного агентства нерухомості "Сфера Груп".

Непередбачуваність зарубіжних забудовників

У популярних у українських покупців країнах (Греції, Іспанії, Туреччині, Болгарії) значні об'єми житла зводяться сотнями приватних компаній (частенько сімейного типу), а не широко відомими будівельними корпораціями, акції яких іноді навіть котируються на біржах (як, скажімо, в США або Великобританії). При такому розкладі непідготовлені покупці не завжди в змозі вибрати забудовника, оцінити ризики зриву термінів будівництва тих або інших об'єктів, їх юридичну чистоту.

Найбільш поширені проблеми: заморожування будівництва, тяганина з оформленням житла у власність, відсутність підключених комунікацій і експлуатаційних послуг, астрономічні комунальні платежі. Часті скандали, пов'язані з купівлею закладеної банкам нерухомості. Аферисти при укладенні угод обіцяють погасити борг перед банком, проте потім зникають, а закладені об'єкти банки вилучають і реалізують на торгах.

Великі українські агентства дорожать репутацією і прагнуть працювати з тими забудовниками, в надійності яких сумніватися не доводиться, гарантуючи клієнтам психологічний комфорт при здійсненні угоди. У ряді випадків покупці можуть розраховувати на знижку, яку агентства формують зі своїх комісійних. Нерідко великі риєлторські компанії виступають інвесторами знакових будівельних проектів.

Підставні агентства нерухомості забудовників

Зарубіжні девелопери добре вивчили психологію українських покупців нерухомості. "Останнім часом вони стали створювати підставні риєлторські агентства, розраховані на обслуговування клієнтів з України, - говорить Наталія Снегирьова. - Наприклад, у Болгарії і Туреччині офіси таких компаній, як правило, відкриваються в розташованих по сусідству з будівництвом будівлях.

Виглядає це приблизно так: у забудовника в офісі з'являється покупець, а його проводжають в "відділ продажів", який насправді є афільованим агентством девелопера. Покупець, розраховуючи отримати знижки при купівлі безпосередньо у забудовника, насправді не заощадить нічого, оскільки комісійні просто залишаться в самій будівельній компанії.

Їх головна мета - витягнути максимум грошей з наївних клієнтів, що повірили в штучно створений імідж "виняткової надійності" і "ціни забудовника", тому ніяких додаткових вигод така купівля клієнтові не дасть".

Агентства-одноденки

Серед зарубіжних агентств багато "фірм-одноденок", які прагнуть заарканити клієнтів фантастичними, але такими, що не реалізовуються на практиці обіцянками. Наприклад, з'ясовується, що дійсні терміни будівництва перевищують заявлені агентами більш ніж на рік. Найближчий пляж знаходиться не в кроковій доступності від комплексу, а в 3-5 км. Описана у буклетах інфраструктура (шикарні басейни, спортзали, супермаркети, ресторани) виявляється недобудованими і частково нефункціонуючими, а то і зовсім відсутніми.

Планування приміщень не відповідає описам риєлторів, а привабливі за ціною варіанти пропонуються за сумнівними схемами взаєморозрахунків. Як правило, основним джерелом заробітку для агентств-одноденок є невиправдано великі комісійні, які готові платити за збут неліквіду деякі будівельні компанії. Не переживаючи за репутацію, одноденки дозволяють собі йти на обман покупців заради здійснення угоди.

А якщо виникне проблема?

Юридичний ризик "прямої" купівлі нерухомості у зарубіжних агентств або забудовників полягає ще і в тому, що усі спори, що виникають у зв'язку з такою угодою, розглядатимуться в зарубіжному суді і регулюватимуться місцевим законодавством. Покупцеві нерухомості це обіцяє не лише додаткові незручності, але і істотні витрати. Судові процеси - це витрати на перельоти, проживання, перекладачів, місцевих адвокатів або українських фахівців із зарубіжного права і ін.

Придбання нерухомості через українське агентство позбавляє від цього клопоту, а усі спори розглядатимуться в судах на території України.

Іноземні агентства не вітають покупців з бюджетом менше за 300 тис. євро

Як показує практика, більшість іноземних агентств - це сімейні компанії. Фактично вони ремісники, а не власники великого бізнесу. Із-за невеликих оборотів такі фірми вважають за краще обслуговувати найбільш заможних клієнтів, орієнтованих на купівлю дорогої нерухомості (вартістю від 300 тис. євро). Між тим більшість українських покупців мають у розпорядженні скромніші кошти на купівлю нерухомості, тому обслуговуються місцевими сімейними компаніями за залишковим принципом.

У свою чергу для великих українських агентств співвітчизники з бюджетів від 50 до 200 тис. євро - це наймасовіша і ключова аудиторія.

Іноземці беруть передоплату, українці - ні

Великі українські агентства дорожать кожним клієнтом, тому не лише не беруть ніякої передоплати за первинний показ об'єктів, але і, навпаки, оплачують демонстраційні тури. У свою чергу зарубіжні агентства нерухомості куди прагматичніші. Практично кожне зарубіжне агентство нерухомості бере передоплату за первинний показ об'єктів - від 1000 євро. При цьому зовсім не означає, що за ці гроші з вами працюватимуть до переможного кінця. За 1000 євро вам покажуть 10-15 об'єктів впродовж 2-3 днів, не більше того.

У результаті ви можете залишитися і без 1000 євро, і без нерухомості.

Безпосередньо у забудовників не дешевше, ніж в українському агентстві

У більшості зарубіжних країн ціноутворення на ринку нерухомості побудоване таким чином, що агентські комісії при продажі, наприклад, новобудов, виплачують риєлторам забудовники, а не покупці житла. Тобто ціна угоди через агентство, ідентична ціні, заявленій будівельними компаніями. Покупець може в цьому легко переконатися, зіставивши ціни агентства з прайс-листами забудовників.

Девелопери мотивовані до співпраці з агентствами, тому що дістають доступ до стабільного клієнтського потоку, сформованого завдяки унікальному набору сервісних опцій, які девелопери запропонувати не в змозі.

Наприклад, українське агентство нерухомості бере на себе мовну підтримку, ознайомлювальні поїздки, юридичний супровід, тоді як більшість зарубіжних забудовників просто не в змозі забезпечити такі послуги українським покупцям, а якщо навіть і зважаться на це, то у будь-якому випадку зажадають за це додаткову плату.

Проте вибирати українське агентство зарубіжної нерухомості потрібно осмислено, довіряючись тільки відомим великим компаніям, що мають розгалужену філіальну мережу, у тому числі офіси у великих містах.

Віра Єрмакова 



Похожие записи:

В Україні введуть податок на туалети та коридори
В Україні введуть податок на туалети та коридори
В разделе: Экономика
Податок на нерухомість доведеться платити по максимуму. 
Як законно обійти податок на нерухомість
Як законно обійти податок на нерухомість
В разделе: Недвижимость
Існує декілька варіантів, що дозволяють українцям легально обійти закон про податок на нерухомість, який набути чинності 1 січня 2013 року. 
Українці почали вкладати гроші в нерухомість - аналітик
Українці почали вкладати гроші в нерухомість - аналітик
В разделе: Недвижимость
Ризики не повернення банківських депозитів спровокували зростання інвестицій в нерухомість. Про це заявив директор проектної групи "Архиматика" Олександр Попов 
У Україні дорожчає оренда квартир, а ціни на купівлю перестали рости
У Україні дорожчає оренда квартир, а ціни на купівлю перестали рости
В разделе: Недвижимость
На вторинному ринку купівлі-продажу нерухомості в Україні спостерігається стабілізація цін, але вартість оренди житла росте 
Рейтинг: 0 Голосов: 0 634 просмотра
Комментарии (0)

Нет комментариев. Ваш будет первым!

 

Новини України