За вартістю житла ми переплюнули навіть Москву! - є чим гордитися

18 апреля 2012 - Украина

За вартістю житла ми переплюнули навіть Москву! - є чим гордитися

За вартістю житла ми переплюнули навіть Москву! - є чим гордитися

Ексклюзивне інтерв'ю з експертом Фонду громадської безпеки Юрієм Гаврилечко

- Доки ми бачимо досить низьку вартість квартир в новостроях, але, незважаючи на це, купівля житла залишається недоступною для більшості українців. А тепер із-за 15% подорожчання землі на стільки ж виростуть в ціні і будматеріали, вважають експерти, що невідворотно знову підвищить ціну на квадратний метр. Яким Ви бачите розвиток ситуації на ринку нерухомості?

Ю.Гаврилечко:- Мені складно говорити про взаємозв'язок між дорожчанням землі і дорожчанням будматеріалів, оскільки в Україні вартість будматеріалів взагалі ніяк не торкається природних процесів. Їх вартість ніяк не співвідноситься з реальними витратами на їх виробництво. Вона взагалі ніяк не співвідноситься ні з собівартістю, ні з використаними ресурсами. Припустимо, досить велика частина будматеріалів за ціною такі ж, як і польські.

Але якщо врахувати, що виробництво в Україні набагато дешевше, ніж в Польщі, хоч би тому, що зарплати відрізняються разу в 4, то, відповідно, ціна тут в принципі не складається з об'єктивних економічних показників. Саме тому у нас проблема з вартістю житла. Такої високої вартості житла, як в Україні, немає практично ніде. За останніми даними ООН, по співвідношенню зарплата/вартість кв.м ми переплюнули навіть Москву, хоча там ситуація краща, в Україні гірше.

Реально щось може змінитися тільки зі зміною загальнополітичної ситуації, яка змінить правила роботи економіки. Не може бути ситуація, коли реальна вартість квадратного метра, якщо порахувати роботу і матеріали, не більше 200-300 доларів, а всілякі дозвільні процедури і різні схеми отримання землі і так далі збільшують її, щонайменше, ще в 2-2,5 разу. В основному це корупційна складова.

Яким чином вартість квартири в Києві може бути в абсолютних величинах в 2-3 рази вище, ніж, припустимо, вартість квартири у Берліні? Це фантастика, і усе це прекрасно розуміють. Тобто без корупційної складової така різниця в цінах неможлива.

- Коли і за яких умов житло в Україні стане більш-менш доступним?

Ю.Гаврилечко: - Говорять, що у нас знизилися ціни. Знизилися ціни - це коли вони досягли середньоєвропейського паритету із зарплатою. Що мається на увазі : ціна одного кв. м повинна коливатися в межах від однієї до двох мінімальних зарплат максимум на житлі середнього эконом-класса. Відповідно, якщо в Україні на сьогоднішній момент мінімальна зарплата трохи більше тисячі гривен - ось, відповідно, і ціна квадратного метра реальна - від тисячі до 2 тисяч гривен.

Якщо вона перевищує цю межу - значить, ми маємо справу з корупційною складовою. Є ще один неприємний момент в нашому дорогому будівництві, як і у будь-якій іншій промисловій галузі, що за роки незалежності ми втратили цілеспрямованою державною політикою систему підготовки кадрів. Склалася парадоксальна ситуація, коли будь-яка людина могла оголосити себе плиточником, мулярем, бетонщиком і вимагати на цій підставі високу зарплату.

У результаті робочі і компанії змагалися: одні - хто більше запросить, інші - хто менше заплатить і один одного кинуть. Відповідно, і якість будинків була такою ж. ПТУ не працюють. Що зараз випускають інженерні внз - складно собі уявити, тому що коли зустрічаєшся з випускниками і запитуєш: "Ти хто за освітою"? - " Інженер". - "Дивовижно. Ти можеш стати виконробом і працювати на будівництві"? - "Ні, не умію". - "Ну, а проект свій зробити і захистити"? - "Теж не можу".

Так що проблема і в якості освіти в тому, що неможливо чітко розрахувати необхідні ресурси на будівництво, вони теж компанію смикають.

- Тобто знову винна корупція?

Ю.Гаврилечко: - Це, з одного боку, корупційна складова, а з іншого боку, якщо у тебе там приголомшлива текучка кадрів, то тобі потрібно постійно думати не про те, як дешевше побудувати, а де узяти людей. Це теж проблема. Т.е. є маса технічних моментів, які, можливо, і не видні зовні, та зате зсередини здорожують процес.

Коли тут буде дешеве житло, можна гадати, скільки завгодно, але є необхідні умови: це прозора схема від виділення землі під будівництво заводу по виробництву будматеріалів до виділення землі під будівництво будинку. Тому що якщо проблема побудувати завод, якщо на цей завод благополучно прибігають 2-3 десятки перевіряючих в місяць, то, природно, вартість його продукції буде рости, тому що скрізь треба щось заплатити і з усіма домовитися.

Тому, як я вже говорив, парадокс в тому, що ціни на матеріали, які робляться тут, порівнянні з європейськими. Навіть якщо вони однакові за якістю, то за рахунок незначних витрат на їх виробництво, вони, в принципі, повинні були б коштувати дешевше, але так не виходить, тому що є інші види витрат. Тому в цінах на нерухомість, на мій погляд, неможливо звинувачувати виключно будівельників або виробників. Це проблема, на жаль, яка в основному упирається в нашу економічну реальність і правила гри.

- В таких умовах низького попиту на житлі що залишається робити забудовникам? Чи будуть вони ще знижувати ціни, тому що видно, що люди просто не купують житло?

Ю.Гаврилечко: - Все залежить від того запасу міцності, який є у будівельної компанії. Якщо у них є гроші, на що жити, на " законсервирование" існуючої ситуації, вони триматимуться, щоб в осяжному майбутньому, коли попит на квартири збільшиться природним чином, їх все-таки продати. Що цьому перешкоджає? Перешкоджає те, що населення України зменшується, а кількість вільних квадратних метрів збільшується. Дивимося на просту річ: в 1991 році українців були 52 мільйони, зараз вже менше 46 мільйонів.

За цей час було побудовано житло? Так, було. Значить, об'єми збільшилися, населення зменшилося - отже, попит падатиме. Українці вимирають. Це, на жаль, ні для кого не секрет, і помирають іноді по 300 тисяч в рік. Розраховувати на те, що попит збільшуватиметься за рахунок збільшення народжуваності, декілька чудно, а ось за рахунок природного спаду квартири звільняються. І ми можемо прийти до паритету, що таке кількість дорогого житла буде просто не потрібна. Це перший момент.

Якщо запасів не буде, означає вони будуть вимушені через деякий час хоч якісь гроші витягнути з цього бізнесу, тому що жити-то за щось потрібно. Можливо, це буде поступове зниження. У чому, на мій погляд, полягає найбільший плюс від власне попиту? Теоретично може знижуватися корупційна складова з тієї простої причини, що забудовник не платитиме ніяких хабарів в тому об'ємі, в якому він платив раніше, тому що розуміє, що гроші до нього не повернуться. І усі будуть вимушені шукати нову стабілізуючу точку, на що вийти. Тому тут ціни можуть знизитися. Наскільки - складно сказати. Деякі говорять про те, що люди не можуть продавати нижче собівартості - нісенітниця щонайповніша! Якщо хочеться їсти, то продаватимуть нижче собівартості, і набагато нижче собівартості, якщо немає запасів. Можна згадати класичну ситуацію військового часу, коли шматок золота мінявся на шматок хліба. Рівносильний обмін в паритетних цінах? Біс його знає! Але золото ти не з'їси, а без хліба ти здохнеш.

Я не думаю, що те ж саме відбуватиметься з квартирами, тому що забудовники можуть довго собі дозволити існувати без таких вже екстремальних явищ, але проте, вони будуть вимушені(якщо, звичайно, захочуть зберегти свій рівень існування таким же, як і був) щось робити, щоб повертати потихеньку з цієї системи гроші. Тобто це їх просто змушуватиме.

На якому рівні стабілізуються ціни наступного разу - складно сказати, тому що багато в чому це залежатиме від того, яка буде економічна ситуація і скільки люди зароблятимуть. Тобто якщо вони отримуватимуть менше грошей(доступність кредитів зараз дуже низька), то, природно, вони не зможуть собі дозволити купувати квартири ні по 5, ні по 6 тисяч гривен за метр.

- чи Може держава хоч якось вплинути на ситуацію, що склалася?

Ю.Гаврилечко: - Зараз соціальна ініціатива президента, що ми зробимо іпотеку під 2-3 це взагалі ніяк не оживить ринок! В принципі не оживить! Середня зарплата в Україні, за даними Госстата, - 2799 гривен. Люди навіть не зможуть виплатити тіло кредиту! А якщо ти не можеш виплатити тіло кредиту - його просто ніхто не дасть. От і все. Сім'я з двох чоловік з дитиною - три людини. Мінімально треба 2-кімнатна квартира. Двокімнатна квартира зараз близько 60 кв. м. Причому за найскромнішими оцінками, зараз такі проекти. Трішки порахуємо.

Дві зарплати, нехай 2800, - сумарно 5600 грн в місяць. При вартості квадратного метра в 7 тисяч вони за 2 зарплати не можуть купити 1 кв. метр. Вважаємо, за скільки вони зможуть, витрачаючи усю свою зарплату, купити це - вийдуть близько 80 місяців. Ми можемо дуже чітко собі уявити, що 80 місяців людина не може нічого не їсти. Навіть якщо нульова ставка відсотків, і нехай вони утрьох живуть на одну зарплату в 2800(уявимо, що вони виживають на ці гроші) - разом 160 місяців.

Насправді, це майже 14 років, тобто 14 років вони тільки віддаватимуть тіло кредиту, якщо у них зберігається середня зарплата, якщо нічого не міняється, не ростуть ціни - у них все фіксовано в гривні. Зрозуміло, що це фантастична ситуація, щоб якийсь банк в нинішніх умовах пішов на кредитування саме в такій ситуації. От і все.

Тому до тих пір, поки ціни і зарплати не будуть, принаймні, дозволяти людині впродовж 10 років на свою зарплату купити квартиру, на мій погляд, це приблизно і буде тим порогом зниження, який можливий. Коли він прийде - складно сказати, але, на мій погляд, це десь така розрахункова величина.

Інна Ивершень - From - UA

 



Похожие записи:

Експерти обіцяють бум будівництва соцжитла на Україні
Експерти обіцяють бум будівництва соцжитла на Україні
В разделе: Недвижимость
Наступний рік в Україні повинен стати роком будівництва соціального житла. Таку думку висловив фінансовий аналітик, керівний партнер компанії Capital Times Ерік Найман. 
У Україні побудували рекордну кількість житла за останні 19 років
У Україні побудували рекордну кількість житла за останні 19 років
В разделе: Недвижимость
За 2012 рік в Україні побудовані 10,75 мільйонів квадратних метрів житла - це рекордний результат за останні 19 років, повідомили в Держстаті. 
Вартість житла в Києві впала на 4 відсотки - експерт
Вартість житла в Києві впала на 4 відсотки - експерт
В разделе: Недвижимость
Вартість житла на вторинному ринку нерухомості в Києві за рік знизилася на 4,1-4,3 відсотки. Зараз ціна квадратного метра складає в середньому $1, 689 
180 новообраних депутатів Верховної Ради подали заявки на отримання житла
180 новообраних депутатів Верховної Ради подали заявки на отримання житла
В разделе: Новости
Макеєнко підкреслив, що такої великої кількості заявок по розселенню ще не було в попередніх скликаннях парламенту 
Комментарии (0)

Нет комментариев. Ваш будет первым!

 

Новини України